Công tác quản lý, vận hành chung cư thương mại còn nhiều bất cập trong khi xung đột tại các tòa nhà liên tục xảy ra. Mối quan hệ 4 bên: Cư dân - chủ đầu tư - ban giám đốc - đơn vị quản lý vận hành muốn liên kết được cũng rất khó khăn.
Từ khi đi vào hoạt động năm 2011 cho đến nay, dự án Capital Garden tại 102 Trường Chinh (Hà Nội) liên tục bị người dân tố cáo sai phạm của chủ đầu tư. Trong đó, điểm đáng chú ý của tòa nhà này là hệ thống phòng cháy chữa cháy không đủ tiêu chuẩn nghiệm thu.
Liên quan đến việc chung cư Viễn Đông Star (số 1 Giáp Nhị, phường Thịnh Liệt, Hà Nội) cư dân xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư do chủ đầu tư chưa nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng, chưa hoàn thiện hồ sơ PCCC, chưa ký hợp đồng PCCC, điện nước nhưng căn hộ đã bàn giao cho cư dân.
Trong đó, tại tòa nhà Hòa Bình Green 505 Minh Khai (Hà Nội), chủ đầu tư cố tình không bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho ban quản trị, cư dân mãi không được vào ở. Trao đổi với PV Báo Đại Đoàn Kết, ông Doãn Toàn Thắng, Trưởng ban quản trị tòa nhà B Hòa Bình Green cho biết: Quỹ bảo trì chung cư là của người dân nên phải chuyển giao cho cư dân tự quản lý. Khi giám sát các quy định về sử dụng quỹ bảo trì không chặt chẽ dẫn đến thất thoát. Vì vậy, việc bàn giao quỹ bảo trì là không cần có bất cứ điều kiện gì và phải bàn giao ngay sau 7 ngày thành lập ban quản trị vì nếu không sẽ vô hiệu hóa hầu hết các hoạt động của ban quản trị.
Theo luật sư Nguyễn Minh Tuấn - Phó chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, hiện Hà Nội có 129/845 khu chung cư, khu phức hợp có tranh chấp, khiếu kiện, trong khi con số trên tại TP.HCM là 105/935.
Việc mua bán nhà chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư còn nhiều khía cạnh phức tạp, nhất là với căn hộ “hình thành trong tương lai”. Cư dân sử dụng tòa nhà đã lâu nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng bị sai lệch dẫn đến nhiều bất tiện.
Theo ông Tuấn, một trong những nguyên nhân khiến chủ đầu tư chậm bàn giao kinh phí bảo trì là do chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho việc xử lý, áp dụng đối với các trường hợp không chuyển nhượng, chuyển nhượng chậm (dù các văn bản pháp luật đã ban hành tương đối đầy đủ ). Quỹ bảo trì tòa nhà/nhóm tòa nhà là số tiền lớn, thậm chí lên đến hàng trăm tỷ đồng nên một số chủ đầu tư có ý định chiếm dụng, chậm bàn giao.
Ngoài ra, vẫn còn nhiều tranh chấp liên quan đến không gian chung - riêng, trong đó quan trọng nhất là diện tích tầng hầm và chỗ để xe. Nhiều trường hợp chủ đầu tư cố tình sở hữu hầm để xe - không gian chung như của mình, bất chấp sự phản đối của cư dân. Có tình trạng chủ đầu tư sử dụng một phần diện tích chung vào mục đích riêng như chiếm dụng, cải tạo sảnh sinh hoạt cộng đồng để làm của riêng, cố ý hoặc vô ý để cơ sở thương mại tại tầng 1 chiếm dụng vỉa hè để kinh doanh riêng…
Thậm chí, có trường hợp cải tạo lại các diện tích khác thuộc phần sở hữu chung như diện tích phòng kỹ thuật, tầng thượng rồi xây thêm các tiện ích để bán hoặc cho thuê, nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này không chỉ tạo ra sự nhức nhối, thiếu thuận tiện cho sinh hoạt cư dân tòa nhà mà còn tạo ra hình ảnh xấu đối với cảnh quan đô thị cũng như công tác đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, đảm bảo an ninh.
Ông Nguyễn Văn Thuận - Giám đốc điều hành Công ty CP Quản lý BĐS Ecolife phân tích: Giữa ban quản lý nhà chung cư và chủ đầu tư thường xuyên xảy ra những khúc mắc hàng ngày liên quan đến quyền lợi, tranh chấp. Ví dụ, trong Luật Nhà ở có quy định về vấn đề không gian chung riêng của bãi đậu xe. Từ trải nghiệm thực tế, tôi thấy trong các văn bản pháp luật quy định rất rõ về khu thương mại, văn phòng, nhà trẻ,… nhưng khu để xe thì không. Có nơi quy định chỗ để xe thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư và không được phân bổ vào giá bán căn hộ, nhưng tất cả vẫn do chủ đầu tư thiết kế và xây dựng, miễn là 1 căn hộ để được 2 xe máy, 1 ô tô chẳng hạn.
Đối với hội đồng quản trị, có một số lỗ hổng trong các quy định. Việc chuyển giao quỹ bảo trì chung cư cho ban quản trị chung cư, đôi khi ban quản trị sử dụng quỹ không hiệu quả dẫn đến nhiều ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và mất an ninh trật tự của cư dân. Chẳng hạn, tại nhiều dự án hiện nay, hệ thống phòng cháy chữa cháy bị hỏng, hệ thống này nằm trong hạng mục bảo trì, nhưng ban quản lý không sử dụng quỹ bảo trì để duy trì hệ thống này khi hư hỏng.
Ngoài ra, trong cơ cấu ban quản trị có nhiều chức danh như trưởng ban, phó trưởng ban. Nhiều người lúc đầu làm việc rất nhiệt tình, hiệu quả, sau đó có thể phát sinh tranh chấp dẫn đến bỏ bê công việc, ảnh hưởng đến chất lượng quản lý vận hành và cuộc sống của cư dân. Nhiều chung cư phải tổ chức đại hội đặc biệt để bầu ban quản trị mới nhưng mãi vẫn chưa xong.
Giải quyết tranh chấp chung cư, Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội Nguyễn Minh Tuấn cho rằng cần rà soát, sửa đổi, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật để giải quyết đúng, đủ những bất cập hiện nay trong quản lý, vận hành chung cư; Thậm chí, cần xem xét ban hành nghị định về quản lý vận hành nhà chung cư. Trong đó, nội dung quan trọng nhất là chế tài xử lý nghiêm chủ đầu tư vi phạm trong quản lý tòa nhà, chậm nộp quỹ bảo trì, phát huy vai trò quản lý của UBND cấp huyện, cấp xã đối với chủ sở hữu. Ban quản trị, tổ dân phố trong tòa nhà, khu chung cư.