Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước, cho biết việc sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN với những điều chỉnh giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.
Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến rộng rãi đối với Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó có một số ý kiến cho rằng nội dung Dự thảo ảnh hưởng tới tiêu cực tới thị trường bất động sản. Quan điểm của ông với nhận định này như thế nào?
Dự thảo thay thế Thông tư 36 sửa đổi một số quy định liên quan tới tỷ lệ an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có dự thảo giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, như vậy, quy định này áp dụng đối với khoản vay đầu tư vào tất cả các lĩnh vực trong nền kinh tế, không chỉ áp dụng riêng cho lĩnh vực bất động sản.
Với lộ trình gồm 3 giai đoạn đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn xuống còn 30%, Ngân hàng Nhà nước sẽ kiểm soát được rủi ro thanh khoản nhằm bảo đảm an toàn hệ thống trước những thay đổi điều kiện kinh tế vĩ mô, góp phần ổn định hoạt động ngân hàng, hỗ trợ thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.
Việc dự thảo thông tư quy định khoản vay mua bất động sản có số dư nợ trên 3 tỷ đồng, áp dụng hệ số rủi ro 150%, từ 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng áp dụng hệ số 100%, dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ áp dụng hệ số rủi ro 50% nhằm hướng tín dụng bất động sản vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội (phân khúc đang thiếu nguồn cung). Do đó dự thảo thông tư không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.
Cho ý kiến về dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nội dung giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn và tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay tiêu dùng nhà ở quy định tại dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 là biện pháp siết tín dụng, làm giảm nguồn cung bất động sản. Xin ông cho biết quan điểm của Ngân hàng Nhà nước với nhận định này?
Các kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam về lộ trình giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn chính là một phương án mà Ngân hàng Nhà nước dự kiến lựa chọn. Theo đó, sẽ điều chỉnh giảm mỗi năm 3-4% để từ 1/7/2022 áp dụng tỷ lệ tối đa 30%.
Nhận định của Hiệp hội Bất động sản về việc tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên là không chính xác. Việc điều chỉnh hệ số rủi ro khoản cho vay lĩnh vực bất động sản phù hợp với chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, bảo đảm sự phát triển hiệu quả,bền vững của thị trường bất động sản và an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.
Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36 chỉ áp dụng đối với các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chưa thực hiện Thông tư 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 (một số ngân hàng đang trong quá trình thực hiện sáp nhập, hợp nhất gặp khó khăn về tài chính). Theo đó, mức độ tác động của quy định trên tới thị trường bất động sản là không lớn.
Bên cạnh đó, việc thay đổi quy định tại dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36 tạo động lực cho các doanh nghiệp bất động sản nâng cao năng lực, uy tín để huy động vốn trên thị trường vốn trong nước cũng như quốc tế, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, phù hợp với xu hướng của quốc tế hiện nay.
Hiện nay, dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 đã được lấy ý kiến rộng rãi, Ngân hàng Nhà nước đang chỉnh sửa cho phù hợp, đảm bảo khả năng đáp ứng của các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cũng như khách hàng vay vốn.
Nói như vậy thì đâu là nguyên nhân dẫn tới việc trầm lắng của thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm xuất phát từ đâu, thưa ông?
Thị trường bất động sản hoạt động dựa trên quy luật cung cầu, việc trầm lắng của thị trường trước hết xuất phát từ việc lệch pha cung cầu, hiện tại nhiều Chủ đầu tư thực hiện phân khúc căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng, trong khi nhu cầu thực của người dân hướng về phân khúc nhà ở bình dân thì đang thiếu nguồn cung. Ngoài ra thông thường, những tháng đầu năm, sau Tết âm lịch thường là những tháng ít giao dịch bất động sản do thói quen tiêu dùng của người dân.
Bên cạnh đó, các địa phương đều tăng cường kiểm tra, giám sát, rà soát việc cấp phép, phê duyệt dự án, điều chỉnh quy hoạch nhất là tại một số tỉnh, thành phố đã dẫn tới nhiều dự án chưa đúng tiến độ đầu tư.
Một nguyên nhân nữa là thời gian gần đây xảy ra nhiều tranh chấp trong việc quản lý khu chung cư, khiếu kiện việc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, bàn giao nhà chậm tiến độ làm ảnh hưởng niềm tin của người mua nhà.
Việc quản lý, cấp phép xây dựng, quy hoạch xây dựng các dự án bất động sản chưa nghiêm, chưa hợp lý với nhu cầu của người dân; quản lý, kiểm soát hoạt động đầu tư của chủ đầu tư dự án chưa chặt chẽ, dẫn đến tình trạng đầu tư dàn trải, năng lực tài chính yếu nhưng đầu tư dự án lớn…
Theo đó, một lần nữa trách nhiệm của cơ quan quản lý phát triển thị trường bất động sản trong thời gian này cần phải được phát huy, phải xử lý nghiêm hành vi vi phạm quy định pháp luật của chủ đầu tư nhằm lấy lại niềm tin của người tiêu dùng.
Tuy nhiên, theo tôi đánh giá, đây là cơ hội tốt để các cơ quan quản lý, doanh nghiệp bất động sản có cơ hội đánh giá lại nguyên nhân yếu kém của thị trường, xác định lại định hướng phát triển trong dài hạn, nâng cao năng lực tài chính và cơ cấu lại danh mục sản phẩm, nâng cao chất lượng sản phẩm, lấy lại uy tín, lòng tin của người mua nhà.