Đất tách thửa là một thuật ngữ bất động sản thường gặp trong các giao dịch mua bán, các thủ tục hành chính. Đất tách thửa là gì, yêu cầu những điều kiện, thủ tục và chi phí như thế nào? Cùng LandInfo tìm hiểu ngay trong nội dung bài viết dưới đây:

1. Tách thửa đất là gì?
2. Điều kiện để tách thửa đất
3. Quy định pháp lý về tách thửa đất mới nhất 2023
4. Thời gian tách thửa đất là bao lâu?

Tách thửa đất là gì?

Theo quy định, việc tách thửa là quá trình phân chia quyền sở hữu đất đai cho một hoặc nhiều đối tượng khác nhau. Việc tách thửa đất phải được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc tách thửa đất nền, bao gồm:

1. Tách thửa đất để chia thừa kế là quyền sử dụng đất
2. Tách thửa khi có quyết định phân chia của tòa án
3. Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất cho chủ thể khác

Điều kiện để tách thửa đất

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Điều 186, Khoản 3 và Điều 168, Khoản 1 của Luật Đất đai;

1. Quyền sử dụng đất không bị hạn chế để bảo đảm thi hành án;
2. Đất không tranh chấp;
3. Đất vẫn còn trong thời gian sử dụng.

Diện tích đất tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu hoặc bằng diện tích tối thiểu. Theo quy định tại Luật đất đai 2013, Khoản 2, Điều 143:

“Căn cứ vào quy hoạch phát triển nông thôn và quỹ đất của địa phương đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất cho mỗi cá nhân, hộ gia đình để làm nhà ở. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với tập quán và điều kiện của từng địa phương.”

Quy định pháp lý về tách thửa đất mới nhất 2023

Thủ tục các bước tách thửa đất

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận và hoàn trả kết quả của Văn phòng đăng ký đất đai nếu là tổ chức, cơ sở tôn giáo, tại Bộ phận tiếp nhận và trả lại của Văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp huyện nếu là tổ chức cộng đồng hoặc hộ gia đình, cá nhân, hoặc nộp trực tuyến tại http://dichvucong.danang.gov.vn.

Trường hợp nhận hồ sơ không đầy đủ, hợp lệ thì trong thời hạn tối đa 03 ngày, tổ chức tiếp nhận, quản lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định. 

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện:

Đo đạc địa chính để tách thửa đất;

Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liền kề cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào sổ đăng ký địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Chuyển kết quả cho Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả để trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được hỗ trợ.

Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, xét xử về đất đai hoặc do tách hộ, tách nhóm người sử dụng đất; Trong quá trình thụ lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên, xét xử quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền), Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các nhiệm vụ sau:

1. Đo đạc địa chính để tách thửa đất;
2. Thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi theo quy định về chuyển quyền; 
3. Đồng thời xác nhận chỉnh lý Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất còn lại chưa nhận chuyển nhượng; 
4. Chỉnh lý, cập nhật biến động vào sổ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; 
5. Chuyển kết quả cho Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả để trả cho người sử dụng đất.

Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì căn cứ vào quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có liên quan, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

1. Đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
2. Xác nhận việc chỉnh sửa Giấy chứng nhận đã cấp và chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trao cho người sử dụng đất.

Chi phí tách thửa đất

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng, mua bán bất động sản sẽ được thực hiện theo Thông tư số 113/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính. Đặc biệt:

Khi người nộp thuế kê khai đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, chi phí cải tạo đất, chi phí xây dựng… thì áp dụng thuế suất 25%.

Trường hợp không có hóa đơn nhưng vẫn có chứng từ chứng minh giá mua và các chi phí liên quan thì thuế suất phải nộp là 2% trên giá bán đất. Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ giá chuyển nhượng hoặc nếu giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định thì tính lệ phí theo bảng giá đất, lệ phí trước bạ được tính theo theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh.

Ngoài ra, một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình.

Người có thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất ở của cá nhân nếu cá nhân chỉ sở hữu một nhà ở, một đất ở.

Lệ phí trước bạ 

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP:

Tiền đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Trong đó:

Lệ phí 0,5%.

Diện tích đất tính bằng m2

Giá đất quy chiếu theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Phí đo đạc, phí thẩm định và lập bản đồ địa chính 

Đây là các khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, chuyển mục đích quyền sử dụng đất... theo quy định về các bước tiến hành công việc, yêu cầu công việc đo đạc,... 

Các trường hợp không được tách thửa đất

Ngoài các điều kiện được phép tách kiện, cần lưu ý các trường hợp không được phép tách kiện. Để biết được tại sao không cho tách thửa cần căn cứ vào quy định cụ thể của từng địa phương.

Chẳng hạn, các trường hợp không được tách thửa tại Hà Nội được quy định tại Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND, Khoản 3, Điều 5:

1. Đất nằm trong khu vực đã được Nhà nước thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
2. Đất liền kề khuôn viên nhà ở do Nhà nước cho thuê mà người thuê chưa thực hiện thủ tục mua nhà thì phải đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo quy định;
3. Đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
4. Đất liền kề biệt thự nhà nước đã bán, tư hữu hóa nhưng thuộc danh mục bảo tồn, mỹ quan theo Quy chế quản lý, sử dụng biệt thự cũ xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố đã được UBND cấp từ phố phê duyệt. thành phố;
5. Đất thuộc dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch của thành phố, dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định về xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Thời gian tách thửa đất là bao lâu?

Theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Khoản 40, Điều 2, sửa đổi nghị định định hướng của luật đất đai thì thời hạn thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, bao gồm việc tách thửa sẽ kéo dài không quá 15 ngày.

Trên đây là những nội dung giúp người đọc giải đáp cho câu hỏi: “Đất tách thửa là gì? Những quy định xung quanh đất tách thửa”. Thường xuyên truy cập trang chủ LandInfo.com.vn để thường xuyên tham khảo các thông tin hữu ích về bất động sản cũng như đăng tin mua bán nhà đất chính chủ nếu có nhu cầu.