Khi xây dựng một công trình xong, việc đưa nó vào sử dụng hoặc hoạt động ngay lập tức là không được phép. Thay vào đó, thủ tục hoàn công phải được thực hiện trước. Để hiểu rõ hơn về khái niệm hoàn công nhà là gì và quy trình hoàn công, hãy tiếp tục theo dõi bài viết dưới đây.

1. Hoàn công là gì? 
2. Nhà hoàn công là gì?
3. Loại công trình nào cần làm thủ tục hoàn công?
4. Tại sao phải hoàn công nhà ở?
5. Có thể không làm thủ tục hoàn công không?
6. Hoàn công nhà mất bao lâu?
7. Hồ sơ hoàn công nhà ở gồm những gì?
8. Thủ tục hoàn công nhà ở thực hiện thế nào?
9. Chi phí hoàn công nhà ở là bao nhiêu?
10. Không hoàn công nhà ở có bị xử phạt không?
11. Làm sao biết nhà đã hoàn công hay chưa?
12. Những câu hỏi thường gặp về hoàn công nhà ở 

Hoàn công là gì? 

Hoàn công xây dựng là một thủ tục hành chính trong quá trình xây dựng, được thực hiện sau khi bên thi công hoặc bên đầu tư xác nhận đã hoàn thành công trình và có giấy phép xây dựng. Việc hoàn công cho thấy cấu trúc và hiện trạng của công trình sau khi hoàn thành, cũng như là điều kiện để được cấp sổ hồng trong tương lai.

Nhà hoàn công là gì?

Nhà hoàn công được hiểu đơn giản là những ngôi nhà đã được thực hiện thủ tục hoàn công hoặc được chủ đầu tư xác nhận đã hoàn thành, có giấy phép xây dựng. Nói cách khác, nhà hoàn công là những ngôi nhà đã được hoàn thiện về cấu trúc và đủ điều kiện để được cấp sổ hồng. 

Loại công trình nào cần làm thủ tục hoàn công?

Các công trình xây dựng tại đô thị phải tuân thủ thủ tục cấp phép xây dựng, trừ những trường hợp được miễn theo Khoản 2, Điều 89 của Luật Xây dựng 2014 như: công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa. 

Những trường hợp khác đều phải qua thủ tục cấp phép xây dựng. Nếu là nhà ở riêng lẻ tại nông thôn và xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì mới cần xin cấp phép xây dựng.

Tại sao phải hoàn công nhà ở?

Hiện nay, luật pháp chia quyền sở hữu tài sản của cá nhân và tổ chức thành hai loại chính: tài sản phải đăng ký sở hữu và tài sản không phải đăng ký sở hữu. Tài sản phải đăng ký sở hữu bao gồm nhà ở và công trình xây dựng. Để đăng ký quyền sở hữu, thủ tục hoàn công phải được thực hiện để công trình được công nhận về mặt pháp lý. 

Hoàn công cũng là điều kiện để cấp lại sổ hồng, thể hiện các thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Đối với nhà riêng, hoàn thiện thủ tục này là bắt buộc trước khi làm thủ tục xin cấp sổ. Nếu không có giấy tờ hoàn công, tài sản sẽ không được pháp luật công nhận và có thể bị thu hồi hoặc gặp khó khăn trong việc mua bán do người mua e ngại.

Có thể không làm thủ tục hoàn công không?

Việc làm thủ tục hoàn công là bắt buộc đối với các công trình xây dựng nhà cửa, công trình xây dựng đô thị hoặc sửa chữa kết cấu công trình theo quy định của Luật xây dựng 2014 và Nghị định 59/2015/NĐ-CP. Tuy nhiên, có một số trường hợp được miễn làm thủ tục hoàn công như là sửa chữa, cải tạo hoặc lắp đặt thiết bị bên trong công trình mà không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng và không gây ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình. 

Ngoài ra, công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc cũng không cần phải làm thủ tục hoàn công. Điều đặc biệt là khi chủ nhà không muốn làm thủ tục hoàn công, nhà ở cũng sẽ không được yêu cầu phải làm.

Hoàn công nhà mất bao lâu?

Để hoàn thành quy trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ hoàn công nhà ở theo đúng quy định pháp luật, cần tuân thủ các bước sau:

1. Bộ phận giải quyết hoàn công sẽ đo đạc thực trạng công trình trong vòng 7 ngày sau khi nhận hồ sơ.
2. Thời gian xem xét tính hợp lệ của hồ sơ có thể kéo dài từ 3 tuần đến 1 tháng tùy vào địa phương. Trong trường hợp hồ sơ không hợp lệ, phòng Quản lý đô thị quận - huyện sẽ có công văn trả lời (nêu rõ lý do) trong vòng 15 ngày.
3. Hồ sơ sau khi được thẩm định sẽ được gửi đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Sau đó, cơ quan thuế sẽ gửi thông báo về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đến chủ sở hữu. Thời gian thực hiện công việc này khoảng từ 7-10 ngày tùy vào địa phương.
4. Chủ sở hữu nhà sẽ nộp lại biên lai thu thuế cho bên cơ quan giải quyết hoàn công sau khi đã nộp thuế và nhận biên lai, và chờ đến hẹn lấy kết quả.

Tổng thời gian để hoàn thành quy trình này phụ thuộc vào từng giai đoạn và địa phương, và có thể mất một khoảng thời gian khác nhau.

Hồ sơ hoàn công nhà ở gồm những gì?

Theo Thông tư 05/2015/TT-BXD, để hoàn công nhà ở, chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm nhiều tài liệu, bao gồm:

1. Giấy phép xây dựng
2. Hợp đồng xây dựng
3. Giấy tờ báo cáo kết quả khảo sát xây dựng
4. Giấy tờ báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng
5. Hồ sơ thiết kế bản vẽ hoàn công
6. Giấy tờ báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định và các văn bản thỏa thuận, xác nhận, chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về an toàn phòng cháy, chữa cháy và vận hành thang máy (nếu có). 
7. Bản vẽ thiết kế hoàn công chỉ được áp dụng khi có sự khác biệt so với bản thiết kế gốc.

Thủ tục hoàn công nhà ở thực hiện thế nào?

Thủ tục hoàn công nhà ở được thực hiện tuần tự theo các bước dưới đây:

1. Để hoàn thành thủ tục hoàn công, chủ đầu tư và nhà thầu cần chuẩn bị hồ sơ và nộp tại Văn phòng một cửa tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nếu xây dựng nhà ở tại nông thôn. 
2. Phòng Quản lý đô thị sẽ kiểm tra và xác minh việc xây dựng có phù hợp không và ký vào các biên bản kiểm tra với chủ sở hữu. 
3. Nếu hồ sơ hợp lệ, phòng Quản lý đô thị sẽ lập báo cáo trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ký phê duyệt và lập Phiếu chuyển Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. 
4. Sau khi Chủ tịch Ủy ban nhân dân ký Giấy chứng nhận, Văn phòng một cửa tiếp nhận và trả kết quả sẽ trao Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu. 
5. Chủ sở hữu cần đến Chi cục Thuế tại địa phương để nộp các loại phí theo quy định và cầm biên lai nộp thuế đến Văn phòng Ủy ban nhân dân quận, huyện để nhận Giấy chứng nhận hoàn công. 
6. Trong trường hợp hồ sơ không hợp lệ, phòng Quản lý đô thị sẽ soạn thảo và ký công văn trả lời cho người nộp hồ sơ.

Chi phí hoàn công nhà ở là bao nhiêu?

Chi phí hoàn công thường dao động từ 15 đến 30 triệu đồng, bao gồm lệ phí lập bản vẽ và lệ phí trước bạ. Lệ phí lập bản vẽ phụ thuộc vào từng đơn vị thực hiện, thường là khoảng 10.000 - 15.000 đồng/m² sàn xây dựng, trong khi lệ phí trước bạ là 1% tổng giá trị căn nhà. 

Tuy nhiên, theo Nghị định 45/2011/NĐ-CP (được sửa đổi một phần bằng Nghị định 23/2013/NĐ-CP) tại Khoản 11 Điều 4, các hộ gia đình và cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ không phải nộp lệ phí trước bạ khi hoàn công. Trong trường hợp này, chỉ phát sinh thuế xây dựng cơ bản.

Không hoàn công nhà ở có bị xử phạt không?

Chủ nhà không bị phạt nếu nhà chưa hoàn công vì hiện tại pháp luật chưa quy định thời hạn hoàn công sau khi xây dựng công trình. Tuy nhiên, chủ nhà sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng, thế chấp hoặc cầm cố tài sản nếu không có giấy hoàn công. Các thủ tục này sẽ không được thực hiện nếu nhà chưa có giấy hoàn công.

Làm sao biết nhà đã hoàn công hay chưa?

Trong quá trình mua bán nhà, chúng ta có thể yêu cầu chủ nhà cung cấp sổ hồng hoàn công và bản vẽ hoàn công để đảm bảo tính pháp lý của tài sản. 

1. Sổ hồng hoàn công là một loại sổ đăng ký xây dựng, ghi chép lại các công trình đã hoàn thành sau khi được cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả việc nghiệm thu công trình sau khi xây dựng xong. Điều này là cần thiết để chủ nhà có thể yêu cầu cấp lại các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản. 
2. Bản vẽ hoàn công là một phiên bản thể hiện tình trạng và số liệu của các công trình sau khi thi công. Nó được sử dụng để xác định xem chủ nhà hoặc nhà đầu tư đã tuân thủ đúng quy định và thông tin được ghi trên giấy phép xây dựng hay không.

Những câu hỏi thường gặp về hoàn công nhà ở 

Nhà chưa hoàn công có được cấp số nhà không?

Việc đánh số nhà là việc xác định số nhà theo các quy tắc được thống nhất. Do đó, ngay cả khi nhà chưa hoàn thành, số nhà vẫn được cấp để giúp định vị công trình và thuận tiện cho việc tìm kiếm.

Nhà chưa hoàn công có bị phạt không?

Chủ nhà không bị phạt nếu nhà chưa hoàn công do pháp luật chưa quy định thời hạn hoàn công sau khi xây dựng công trình. Tuy nhiên, chủ nhà có thể không thực hiện thủ tục hoàn công trong quá trình sử dụng. Nhưng việc không có giấy hoàn công sẽ gây nhiều khó khăn trong việc chuyển nhượng, thế chấp hoặc cầm cố tài sản và phần lớn người sẽ không thực hiện được các thủ tục trên.

Nhà chưa hoàn công có đăng ký hộ khẩu được không?

Để đăng ký hộ khẩu, công dân phải có chỗ ở hợp pháp tại địa điểm mong muốn và có quyền sở hữu đối với nơi ở đó. Trong trường hợp nhà chưa hoàn công, việc chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của bạn đối với căn nhà không được xác nhận, do đó không thể đăng ký hộ khẩu cho nhà chưa hoàn công.

Nhà chưa hoàn công có thể sang tên được không?

Để thực hiện việc đổi chủ nhà ở, bạn cần phải chứng minh được tính hợp pháp của tài sản mà bạn đang sở hữu. Nếu ngôi nhà chưa được hoàn công, điều này có nghĩa là bạn không có quyền sở hữu đối với tài sản này. Vì vậy, bạn chỉ có thể chuyển nhượng và đổi tên quyền sử dụng đất, thay vì bán tài sản trên đất.

Nhà chưa hoàn công có thể thế chấp vay vốn được không?

Có thể vay ngân hàng để mua nhà chưa hoàn công, tuy nhiên giá trị của nhà sẽ không được định giá hoặc chỉ được định giá rất thấp. Các ngân hàng có các chính sách vay khác nhau, do đó thủ tục thế chấp cũng sẽ khác nhau. Chỉ có trường hợp nhà chưa hoàn công do xây dựng trái phép sẽ không được thế chấp. Một số ngân hàng chấp nhận thế chấp nhà chưa hoàn công bao gồm Agribank, Vietcombank, Á Châu, Vietbank, Nam Á và Quốc Dân.

Có nên mua nhà chưa làm thủ tục hoàn công không?

Theo Điều 118 của Luật nhà ở năm 2014, khi muốn mua bán hay sang nhượng một căn nhà, cần phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Nếu căn nhà đã được xây dựng nhưng chưa hoàn công, tức chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì giao dịch không thể được thực hiện. 

Trong trường hợp căn nhà có sổ hồng nhưng chưa hoàn công, người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng căn nhà đó. Điều này có nghĩa là người mua chỉ sở hữu quyền sử dụng đất mà không sở hữu căn nhà trên đó. 

Ngoài ra, căn nhà không có giấy hoàn công sẽ không được đăng ký cấp hay cấp đổi sổ đỏ để thể hiện về hiện trạng của căn nhà và đất. Vì vậy, nếu muốn mua bán căn nhà chưa hoàn công, thì không được nhà nước công nhận quyền sở hữu căn nhà đó.

Mua nhà chưa hoàn công có thể gặp rủi ro gì?

1. Khi mua bán nhà chưa hoàn công, người mua chỉ có quyền sử dụng đất và không có quyền sở hữu nhà. Nếu việc xây dựng nhà là trái phép, người mua có thể bị phạt hoặc buộc tháo dỡ. Nếu có quy hoạch, người mua chỉ được đền bù phần giá trị đất và không được đền bù phần giá trị nhà.
2. Việc mua nhà đã qua sử dụng có thể gây tốn nhiều chi phí cho người mua, bởi vì họ sẽ phải tự chi trả các khoản chi phí phát sinh từ việc hoàn công, những thủ tục mà chủ nhà cũ chưa hoàn thành. Nếu nhà được xây dựng trái phép, người mua cũng có thể phải đối mặt với các khoản phạt hành chính. Nếu nhà đã được sửa chữa, người mua cũng sẽ phải tốn thêm chi phí để đưa nó trở lại trạng thái ban đầu theo giấy phép xây dựng để hoàn công.
3. Việc hoàn công nhà có thể gặp phải nhiều rắc rối và khó khăn. Trường hợp nhà chưa hoàn công nhưng có giấy phép xây dựng đứng tên chủ cũ yêu cầu phải có chữ ký của chủ cũ để hoàn tất thủ tục. Tuy nhiên, nếu chủ cũ không hợp tác hoặc đã mất, việc thừa kế sẽ phát sinh và làm cho việc hoàn công trở nên phức tạp và có thể không thể hoàn thành. Bên cạnh đó, khi cần vay ngân hàng, nhà chưa hoàn công sẽ không được định giá cao và chỉ được định giá theo giá đất hoặc thấp hơn. Điều này sẽ gây khó khăn trong việc vay tiền và thế chấp ngân hàng, và không thể vay được số tiền lớn như mong muốn.

Trên đây là những phân tích của LandInfo xoay quanh khái niệm: Hoàn công nhà là gì? Giải đáp toàn bộ quy trình thủ tục và thắc mắc liên quan. Đừng quên thường xuyên truy cập trang chủ của chúng tôi để đón đọc nhiều bài viết hữu ích khác và đăng tin mua bán nhà đất chính chủ tại TPHCM, Hà Nội và toàn quốc nếu có nhu cầu nhé.