Diện tích tim tường là gì? Khác biệt gì so với diện tích thông thủy? Cách tính và phân biệt 02 loại diện tích này với nhau là gì? Hãy cùng LandInfo tìm hiểu chi tiết ngay trong bài viết hôm nay:
Diện tích tim tường là cách tính diện tích được đo từ tim tường bao gồm tường bao quanh căn hộ, tường ngăn giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật trong căn hộ. Trong tiếng Anh, diện tích tim tường còn có tên gọi khác là Built-up area, một tên gọi khác của khái niệm này trong tiếng Việt là diện tích phủ bì.
Xét về khả năng hạn chế tranh chấp cũng như thực thi quyền sở hữu thì đo theo tim tường là phương án hợp lý hơn so với đo theo diện tích thông thủy. Một lưu ý nữa là không gian tường dày đặc sẽ không phải là không sử dụng được, đối với tường ngăn chung cư không phải là tường chịu lực thì hoàn toàn có thể khoan, lắp TV, tủ, tranh, kệ,...
Diện tích thông thủy là gì? Đây là từ bắt nguồn từ Hán Việt, trong đó chữ Thủy có nghĩa là nước, chữ Thông được hiểu là trôi chảy, trong suốt. Như vậy thông thủy có nghĩa là nơi nước có thể chảy qua không bị ngăn trở. Thuật ngữ thông thủy được sử dụng phổ biến trong lĩnh vực kiến trúc, thiết kế và xây dựng.
Ở nội dung trên, chúng ta đã tìm hiểu bản chất sâu hơn của hai thuật ngữ diện tích tim tường và thông thủy. Tuy nhiên, đến với phần dưới đây, chúng ta hãy cùng xem xét các khía cạnh khác nhau đặc trưng cho hai thuật ngữ trên nhằm dễ áp dụng vào thực tế.
|
STT |
YẾU TỐ |
DIỆN TÍCH |
|
|
TIM TƯỜNG |
THÔNG THỦY |
||
|
1 |
Diện tích được tính toán |
Tường chung cư. Bao gồm cả diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật đặt bên trong căn hộ. |
Các không gian chức năng bên trong căn hộ và khu vực ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ này |
|
2 |
Phần diện tích không được tính |
– |
Phần diện tích tường chia giữa các căn hộ, tường bao, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. |
|
3 |
Ứng dụng thực tế cho căn hộ A là của bạn và căn hộ B, C là của hàng xóm. Trong đó căn hộ của bạn bao gồm 02 phòng ngủ, 02 phòng tắm và 01 ban công |
Bao gồm diện tích thông thủy, diện tích tường bao quanh căn hộ để ngăn cách các căn hộ B, C, diện tích sàn có cột, diện tích hộp kỹ thuật bên trong căn hộ. |
Gồm 02 phòng ngủ, 02 phòng vệ sinh, tường ngăn 02 phòng ngủ, tường ngăn 02 toilet, diện tích sàn ban công. |
|
4 |
Cách sử dụng |
Là diện tích bao gồm cả tim tường để xây dựng căn hộ và quyết định quyền sở hữu đối với tài sản đó. |
Chỉ sử dụng bên trong căn hộ, còn được gọi là diện tích lọt lòng. |
|
5 |
Thuật ngữ thường dùng trong mua bán nhà đất |
Diện tích tim tường còn được gọi là diện tích phủ bì hoặc diện tích xây dựng |
Diện tích thông thủy còn thường được gọi là diện tích sở hữu hoặc diện tích sàn |
|
6 |
Loại hình bất động sản |
Riêng căn hộ thì tính diện tích tim tường để quyết định mức giá bán. |
Các loại hình bất động sản khác thì dùng giấy chứng nhận quyền sở hữu đất để biết giá mua chính xác. |
Để tính diện tích tim tường, bạn cần đo từ tim tường đến điểm trung tâm căn hộ. Đây là công thức cụ thể:
Stt = Snp + Sbc + So
Trong đó:
Stt: Diện tích tâm tường
Snp: Diện tích tường phòng
Sbn: Không gian ban công, logia
So: Diện tích ở
Cách tính diện tích tim tường sẽ gặp bất tiện khi một số căn hộ có quá nhiều cột chịu lực và hộp kỹ thuật bên trong. Điều này cho thấy cần phải tính toán làm sao để đo lường không gây bất tiện cho người mua và người bán.
S = (a x b) + (c x d) – (∑ei + f)
Trong đó:
S: Diện tích thông thủy
a, b: Chiều dài và chiều rộng bên trong căn hộ (tính từ tường trong)
c, d: Chiều dài và chiều rộng của ban công, lô gia (nếu có)
∑ei: Tổng diện tích các cột chịu lực bên trong căn hộ, i là số cột
f: Diện tích sàn có hộp kỹ thuật đặt bên trong căn hộ (thường căn hộ sẽ chỉ có 1 f, nếu có 2 f trở lên thì tính tổng như e trên)
Đo diện tích nhà, căn hộ theo diện tích tim tường là phương án được cho là hợp lý hơn so với đo theo diện tích thông thủy. Theo bề mặt của trung tâm của bức tường, không gian của các bức tường sẽ không được sử dụng. Do tường ngăn cách căn hộ không phải là tường chịu lực nên gia chủ có thể khoan lắp tranh ảnh, TV hay tủ, kệ...
Diện tích tim tường luôn lớn hơn diện tích thông thủy. Vì vậy, trong một số trường hợp, để thu hút khách hàng, chủ đầu tư sử dụng diện tích tim tường để quảng cáo và tính giá bán căn hộ. Tính toán này sẽ làm cho số tiền tính toán trên một mét vuông rẻ hơn so với việc sử dụng diện tích đã được giải phóng mặt bằng. Nhiều người mua chưa hiểu rõ sự khác nhau giữa diện tích thông thủy và diện tích tim tường sẽ hoang mang khi thấy diện tích thực tế bên trong căn hộ nhỏ hơn diện tích chủ đầu tư đưa ra. Từ đó dẫn đến nhiều tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua nhà và chủ đầu tư.
Theo thông tư cũ, chủ đầu tư có quyền lựa chọn một trong hai phương pháp định giá để áp dụng đối với hợp đồng trong giao dịch mua bán với khách hàng. Nhưng do nhiều bất cập dẫn đến tranh chấp – cụ thể là chủ đầu tư thường chọn phương án đo diện tích theo tim tường để rao bán căn hộ, từ đó làm tăng diện tích thực tế của căn hộ, đồng thời giảm đơn giá/m2, tạo tâm lý ham giá thấp để người mua quan tâm, thích thú và cảm thấy được lợi.
Những điều này vô hình trung khiến một mặt ảnh hưởng đến diện tích sử dụng, mặt khác ảnh hưởng đến chi phí quản lý chung cư, bởi chi phí quản lý chung cư được tính theo mặt bằng căn hộ bên trên.
Vì vậy, theo quy định tại khoản 2 mục 101 Luật Nhà ở 2014 thì phần diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác của căn hộ thuộc sở hữu của chủ sở hữu căn hộ sẽ chỉ được tính như diện tích thông thủy. Cách tính này là cách tính đúng đắn nhất, đảm bảo quyền lợi tối đa cho người mua nhà cả về diện tích sử dụng thực tế và diện tích để tính các chi phí quản lý, vận hành khai thác của bất động sản, tòa nhà.
Cụ thể, quy định tại khoản 2, điều 101, Luật Nhà ở số 65/2014//QH13 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 quy định, diện tích sử dụng của nhà chung cư được tính theo diện tích thông thủy, bao gồm diện tích ban công, lô gia (nếu có), diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và không bao gồm diện tích tường nhà, tường ngăn các căn hộ, hộp kỹ thuật diện tích, cột sàn nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công sẽ tính toàn bộ diện tích sàn; Trường hợp ban công có mặt tường bên thì tính từ mép trong của tường bên.
Theo quy định tại khoản 3 mục 9 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 thì cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng phải thể hiện rõ trên sổ hồng loại nhà, chất lượng nhà ở theo đúng quy định. của Đạo luật Nhà ở và các luật xây dựng khác; trường hợp là nhà chung cư thì phải ghi diện tích sử dụng của căn hộ và diện tích xây dựng. Như vậy, sổ hồng cần thể hiện cả diện tích sử dụng của căn hộ và diện tích xây dựng.
Trên đây chúng ta đã cùng giải đáp thắc mắc diện tích tim tường là gì cũng như công thức tính, cách phân biệt diện tích tim tường - diện tích thông thủy và ứng dụng thực tế. Thường xuyên truy cập LandInfo.com.vn để tham khảo thêm những thông tin hữu ích về lĩnh vực bất động sản cũng như đăng tin mua bán nhà đất chính chủ nếu có nhu cầu.