Đất khai hoang là gì? Liệu hành vi khai thác sử dụng loại đất này có bị xem là vi phạm pháp luật? Việc cấp sổ đỏ và lên thổ cư cho đất khai hoang có thể thực hiện được hay không và cần phải đáp ứng những yêu cầu nào? 

Trong bài viết hôm nay, LandInfo sẽ giúp bạn đọc giải đáp toàn bộ những thắc mắc về đất khai hoang thông qua các phần nội dung chính:

1. Thế nào là đất khai hoang?
2. Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?
3. Đất khai hoang có bị thu hồi không?
4. Đất khai hoang có được xây nhà không?
5. Phân biệt đất khai hoang và đất lấn chiếm

Thế nào là đất khai hoang?

Khái niệm khai hoang là gì?

Để hiểu được đất khai hoang là gì, trước tiên chúng ta cần đi từ ngữ nghĩa của từ “khai hoang”: 

Khai hoang được hiểu đơn giản là công cuộc cải tạo, khai thác những vùng đất còn hoang sơ hoặc đã hoang hóa và đưa vào sử dụng. Công cuộc khai hoang đưa đất vào sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp được thực hiện nhiều ở các khu vực miền núi nước ta trong giai đoạn 1961 - 1970.

Đất khai hoang là gì?

Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT, Điều 2, Khoản 1 nêu quy định về đất khai hoang như sau: “Đất khai hoang là loại đất đang để hoang hóa hoặc đất khác thuộc diện quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.

Tuy nhiên cho đến hiện nay, thông tư nêu trên đã không còn giá trị hiệu lực. Do đó khái niệm đất khai hoang hiện nay không được chính thức quy định trên phương diện pháp luật. 

Người dân có thể hiểu ngầm đây là loại đất không thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân hoặc bất kỳ tổ chức nào tại thời điểm sử dụng đất trên thực địa. Sử dụng đất khai hoang là hành động sử dụng đất được hình thành thông qua công cuộc khai phá của người dân, không được Nhà nước cho thuê hoặc giao đất theo đúng quy trình, thủ tục của pháp luật. 

Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?

Việc cấp sổ đỏ cho đất khai hoang sẽ cần phải căn cứ trên từng trường hợp cụ thể sau đây:

1. Đối với đất khai hoang đã có giấy tờ
2. Đối với đất khai hoang không có giấy tờ

Đối với đất khai hoang đã có giấy tờ

Luật đất đai 2013, Điều 100 đã nêu các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với đất khai hoang đã có giấy tờ như sau:

1. Người sử dụng đất có ít nhất 01 trong số các loại giấy tờ được quy định tại Khoản 1, Điều 100 hoặc có thời gian sử dụng đất từ trước thời điểm ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến nay. 
2. Khu đất được UBND cấp xã tại khu vực xác nhận là không có xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng. 
3. Việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng là phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hoặc không phù hợp với quy hoạch hiện tại nhưng đã sử dụng đất ổn định trong thời gian dài từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến nay. 

Đối với đất khai hoang không có giấy tờ

Đối với đất khai hoang không có giấy tờ, việc cấp sổ đỏ cho đất sẽ được xem xét căn cứ trên 02 trường hợp cụ thể:

Trường hợp 1: Đối với cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2014

Để được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất khai hoang cần đáp ứng được các điều kiện:

1. Có hộ khẩu thường trú tại địa phương để chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định và lâu dài. 
2. Người sử dụng đất trực tiếp nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông, lâm nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. 
3. Khu đất được UBND cấp xã tại khu vực xác nhận là không có xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng. 

Trường hợp 2: Đối với cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2004

Để được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất khai hoang cần đáp ứng được các điều kiện:

1. Trong suốt thời gian khai hoang, sử dụng đất cho đến thời điểm xem xét không vi phạm pháp luật đất đai. 
2. Khu đất được UBND cấp xã tại khu vực xác nhận là không có xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng. 
3. Việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng là phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Diện tích đất khai hoang được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cần tuân theo hạn mức được quy định bởi UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Trong trường hợp diện tích thực tế của khu đất lớn hơn hạn mức quy định thì phần diện tích còn lại cần được chuyển sang hình thức thuê đất. 

Đất khai hoang có bị thu hồi không?

Căn cứ theo Luật Đất đai năm 2012, Điều 16, Khoản 1, việc thu hồi đất khai hoang sẽ được thực hiện trong trường hợp:

1. Nhà nước tiến hành thực hiện các dự án quy hoạch vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh hoặc những mục đích chung khác của quốc gia. 
2. Người sử dụng đất khai hoang tự động trả lại đất hoặc tự động chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 
3. Người sử dụng đất vi phạm nghiêm trọng các quy định về việc sử dụng đất. 
4. Việc sử dụng đất khai hoang là không an toàn, có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân. 

Đất khai hoang có được xây nhà không?

Đối với đất khai hoang, người sử dụng đất không được tự ý xây nhà hay bất kỳ công trình dân dụng nào khác. Việc xây dựng nhà ở chỉ hợp pháp khi được thực hiện trên đất ở đô thị (ODT) hoặc đất ở nông thôn (ONT). 

Trường hợp người sử dụng đất khai hoang cố tình vi phạm quy định của pháp luật về việc sử dụng đất: Công trình xây dựng trên đất khai hoang sẽ bị bắt buộc phá dỡ, ngoài ra người sử dụng đất sẽ bị xử phạt theo quy định. 

Như vậy, nếu muốn xây nhà trên đất khai hoang, người sử dụng đất cần thực hiện theo quy trình như sau:

1. Nộp đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong trường hợp chưa có)
2. Nộp đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ONT 

Phân biệt đất khai hoang và đất lấn chiếm

Căn cứ vào khái niệm của đất khai hoang và đất lấn chiếm mà chúng ta có thể dễ dàng phân biệt 02 loại đất này với nhau:

Đất lấn chiếm là diện tích đất có được do người sử dụng đất thực hiện các hành vi vi phạm Luật Đất đai (tự ý điều chuyển ranh giới, tự ý mở rộng diện tích đất lấn sang các khu đất bên cạnh, sử dụng trái phép nằm ngoài diện tích đất mà mình sở hữu,...). 

Như vậy, việc sử dụng đất khai hoang không phải là việc làm vi phạm pháp luật. Tuy nhiên người sử dụng đất sẽ phải đối mặt với nguy cơ đất không được cơ quan Nhà nước phê duyệt cấp sổ đỏ. Ngoài ra không được tự ý xây dựng nhà ở trên đất khai hoang khi chưa chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. 

Việc sử dụng đất lấn chiếm là việc làm trái với quy định của pháp luật. Do đó người sử dụng đất lấn chiếm sẽ phải đối diện với nguy cơ bị Nhà nước xử phạt hoặc thậm chí thu hồi quyền xử dụng đất. 

Như vậy, với toàn bộ nội dung được trình bày trong bài viết trên đây, LandInfo đã cùng bạn đọc tìm hiểu chi tiết toàn bộ thông tin trả lời cho câu hỏi: Đất khai hoang là gì? Đừng quên thường xuyên truy cập trang chủ LandInfo.com.vn để khám phá thông tin thị trường, tìm hiểu thêm các loại khái niệm, quy định hữu ích về đất đai cũng như đăng tin mua bán bất động sản chính chủ nếu có nhu cầu nhé.