Đất HNK là gì? Vì sao hiện nay nhiều nhà đầu tư bất động sản lại quan tâm nhiều và có xu hướng đầu tư vào loại đất này? Trong bài viết hôm nay, LandInfo sẽ cùng bạn đọc tìm hiểu toàn bộ các thông tin pháp lý quan trọng về loại đất này để có được cái nhìn tổng quan nhất: 

1. Đất HNK là gì?
2. Đất HNK khác gì với đất CLN?
3. Thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm khác là bao lâu?
4. Đất HNK có lên thổ cư và xây nhà được không?
5. Thủ tục chuyển đổi đất HNK sang đất ở
6. Có nên mua đất trồng cây hàng năm khác (HNK) để đầu tư?
7. Một số lưu ý khi mua đất HNK để đầu tư

Đất HNK là gì?

Ký hiệu đất trồng cây hàng năm khác và các loại đất nông nghiệp

Ký hiệu đất trồng cây hàng năm khác là HNK. Luật Đất đai năm 2013, Điều 10 đã đưa ra thông tin phân loại rõ ràng về 03 nhóm đất chính dựa trên mục đích sử dụng. Theo đó, bảng ký hiệu các loại đất nông nghiệp hiện nay theo quy định hiện hành bao gồm: 

Tên gọi loại đất phân theo mục đích sử dụng	Ký hiệu loại đất
Đất rừng sản xuất	RSX
Đất rừng phòng hộ	RPH
Đất rừng đặc dụng	RDD
Đất dùng để nuôi trồng thủy sản	NTS
Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác	NHK
Đất lúa nương	LUN
Đất trồng các loại lúa nước còn lại	LUK
Đất chuyên trồng lúa nước	LUC
Đất làm muối	LMU
Đất nông nghiệp khác	HNK
Đất trồng các loại cây lâu năm	CLN
Đất trồng các loại cây hàng năm khác	BHK

Định nghĩa về đất trồng cây hằng năm khác HNK

Đất HNK là đất gì? Định nghĩa và thông tin về đất trồng cây hẳng năm khác HNK đầu tiên được quy định tại Thông tư 09/2007/TT-BTNMT, sau đó được thay thế bởi Thông tư 25/2014/TT-BTNMT. Theo đó, đất trồng cây hẳng năm khác HNK bao gồm 02 loại nhỏ là đất nương rẫy trồng cây hằng năm khác NHK và đất bằng trồng cây hằng năm khác BHK. 

Đặc điểm của đất trồng cây hằng năm khác là gì?

Đất trồng cây hằng năm khác HNK bao gồm 03 đặc điểm sau đây:

1. Thuộc nhóm đất nông nghiệp, được sử dụng với mục đích trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng và thu hoạch ngắn ngày (dưới 01 năm). 
2. Một số loại cây tiêu biểu có thể trồng trên đất HNK bao gồm: Khoai, sắn, ngô, đỗ (đậu). 
3. Đất trồng cây hằng năm khác được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có thời hạn sử dụng 50 năm theo quy định của pháp luật. 

Đất HNK khác gì với đất CLN?

Đất HNK và đất CLN đều thuộc nhóm đất nông nghiệp. Tuy nhiên căn cứ trên mục đích sử dụng, chúng vẫn có những điểm khác biệt rõ ràng:

Đất trồng cây hằng năm khác HNK chuyên trồng các loại cây có thời gian từ khi gieo trồng - sinh trưởng đến lúc thu hoạch không kéo dài quá 01 năm. (Ví dụ: Mía, cói, đay, dâu tằm,...)

Đất trồng cây lâu năm CLN chuyên trồng các loại cây có thời gian gieo trồng - sinh trưởng - thu hoạch dài trên 01 năm. (Ví dụ: Cây dược liệu, cây công nghiệp, cây lấy gỗ, cây ăn quả lâu năm.)

Thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm khác là bao lâu?

Pháp luật hiện nay chưa đưa ra quy định cụ thể về thời hạn sử dụng đất HNK. Do đó, người sử dụng đất HNK có thể sử dụng đất cho đến khi địa phương có sự thay đổi về quy hoạch. 

Đất HNK có lên thổ cư và xây nhà được không?

Đất HNK có lên thổ cư được không? Đất HNK có được xây nhà không? Đất HNK có thể lên thổ cư và xây nhà được trong trường hợp:

1. Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK của người dân là phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp huyện, định hướng của Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền. 
2. Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần làm hồ sơ nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cơ quan này phê duyệt. 
3. Việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo đúng thủ tục, trình tự mà pháp luật quy định. 
4. Người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ nộp các loại lệ phí, thuế, phí cho Nhà nước theo đúng quy định. 

Thủ tục chuyển đổi đất HNK sang đất ở

Hồ sơ chuyển đổi đất HNK sang đất ở

Hồ sơ chuyển đổi đất HNK sang đất ở sẽ bao gồm các loại giấy tờ sau đây: 

1. Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai. 
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền. 
3. Bản sao các loại giấy tờ định danh của người sử dụng đất đã công chứng. 

Quy trình đăng ký chuyển đổi đất HNK

1. Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK nộp hồ sơ đã chuẩn bị đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc các cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Nhà nước. 
2. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và kiểm duyệt, sau đó tiến hành xác minh thực địa (nếu cần thiết), xác nhận vào đơn đăng ký và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các công trình gắn liền trên đất. 
3. Cán bộ địa chính tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cập nhật thông tin cho người đăng ký. 

Cách tính phí chuyển đất HNK sang đất ở

Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Điều 5, Khoản 2 quy định về công thức tính phí chuyển đổi đất HNK sang đất ở như sau:

Trường hợp 1: 

Chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có công trình nhà ở hoặc đất có nguồn gốc là đất ao, vườn gắn liền với nhà ở nhưng đã được đơn vị đo đạc hoặc người sử dụng đất tách ra thành những thửa khác nhau. 

1. Tiền sử dụng đất trong hạn mức = 50% (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) * Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng
2. Tiền sử dụng đất ngoài hạn mức = Giá đất cụ thể tính theo một trong các phương pháp xác định giá đất như chiết trừ, hệ số điều chỉnh, so sánh trực tiếp, thặng dư, thu thập. 

Trường hợp 2: 

Đối với các trường hợp còn lại:

1. Tiền sử dụng đất trong hạn mức = 100% (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) * Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng
2. Tiền sử dụng đất ngoài hạn mức = Giá đất cụ thể tính theo một trong các phương pháp xác định giá đất như chiết trừ, hệ số điều chỉnh, so sánh trực tiếp, thặng dư, thu thập. 

Có nên mua đất trồng cây hàng năm khác (HNK) để đầu tư?

Đất HNK có nhiều lợi thế về quỹ đất, nhiều tiềm năng tăng trưởng về giá nên là hướng đầu tư vô cùng hợp lý. Tuy nhiên song song với những lợi ích, loại đất này vẫn tồn tại một số mặt hạn chế nhất định mà nhà đầu tư cần cân nhắc trước khi ra quyết định xuống tiền:

Ưu điểm khi mua đất HNK để đầu tư

1. Quỹ đất HNK còn rộng nên có nguồn cung phong phú. 
2. Giá đất HNK rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư nên có thể đầu tư với mức vốn ít. 
3. Đất HNK có tính thanh khoản nhanh, tiềm năng sinh lời lớn nếu chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở thành công. 

Hạn chế của đất HNK

1. Diện tích của đất HNK thường lớn nên muốn bán nhanh cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư và phân lô bán nền.
2. Rủi ro cao trong trường hợp xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất không thành công. 
3. Cần phải kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, tránh mua phải đất thuộc diện giải tỏa vì tiền đền bù đất sẽ rất thấp. 

Một số lưu ý khi mua đất HNK để đầu tư

Lựa chọn đất HNK ở vị trí tiềm năng

Đất HNK có khả năng mang lại lợi nhuận cao ở những vị trí gần khu dân cư hoặc có yếu tố xác định khu vực này sẽ hình thành khu dân cư trong tương lai gần. Vì lý do này, khi chuyển đổi đất HNK sang đất thổ cư có tính thanh khoản tốt thì sẽ thu được mức lợi nhuận cao.

Lựa chọn đất HNK nằm trong diện quy hoạch thành đất ở

Trước khi quyết định xuống tiền đầu tư mua đất HNK, chủ đầu tư có thể đến UBND cấp huyện để hỏi thăm thông tin về kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Nếu mảnh đất HNK thuộc diện chuẩn bị quy hoạch thành đất ở thì rất có tiềm năng đầu tư. 

Xác minh mảnh đất có đủ điều kiện chuyển đổi sang đất ở

Trước khi ký hợp đồng mua bán đất, cần liên hệ chính chủ và yêu cầu được xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Bởi đây là căn cứ pháp lý cần thiết chứng minh mảnh đất có đủ điều kiện chuyển đổi sang đất ở. 

Thương lượng về chi phí chuyển mục đích sử dụng đất HNK

Vì thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK sẽ bao gồm nộp phần phí sử dụng chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp. Người mua có thể dựa vào điều này và thương lượng với chủ sở hữu mảnh đất để được chiết khấu thêm một khoản tiền. 

Kiểm tra các điều khoản pháp lý trong hợp đồng

Cuối cùng, trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán đất, cần kiểm tra kỹ lưỡng các điều khoản pháp lý. Tốt nhất nên đến văn phòng công chứng và nhờ các nhân viên ở đó soạn thảo hợp đồng để đảm bảo tính chặt chẽ.

Như vậy thông qua bài viết hôm nay, LandInfo đã cùng bạn đọc tìm hiểu toàn bộ thông tin định nghĩa đất HNK là gì và những quy định pháp lý quan trọng liên quan. Nếu thấy bài viết này hữu ích, hãy thường xuyên truy cập trang chủ của chúng tôi để tham khảo thêm nhiều kiến thức về thị trường bất động sản cũng như đăng tin mua bán nhà đất chính chủ nếu có nhu cầu nhé.